去年年底开盘的惠州义乌小商品城二期，虽然项目销售良好，深圳客户的比例却只占到１２％，这个数据与该项目一期深圳客户占３０％的比例相比下降了近６０％。据了解，惠州义乌小商品城一期经营非常成功，当地投资者很认同其投资价值。
　　为何当地投资者都看好的项目，实力雄厚的深圳人为何不出手呢？比例为什么从３０％下滑到１０％左右？是频频政策调控所带来的影响，还是火热市场炒作带来的高价位、低增值空间让深圳投资客望而却步呢？
　　数次加息，按揭贷款投资客"逃离"市场
　　陈先生去年曾在惠州投资过一间商铺，他说："投资的商铺没有达到预期的利润，加上银行利率提升，每月要为此要多出几千块钱，压力很大，如果商铺不能租出去损失将会更大。"
　　据统计，去年国家累计６次加息，虽然每次的幅度都不大，但数次加息后增加的负担却不能忽视。以投资总价１００万的商铺，５成首付，１０年还清房贷为例，按照目前银行贷款８．６１３％的利率来计，投资者的月供是６２２９元，而在去年３月份上调利率之前，投资同类的商铺，月供是５６５０元，同比增加了近６００元。对于非一次性付款的投资者来说，银行加息导致月供增加的背后其实是投资回报的下降。
　　像陈先生这样按揭贷款投资的深圳人，大部分是承受不了银行数次加息带来的负担。原本他们投资珠三角商铺是期待能以租抵供，但银行几次加息后以租抵供几乎不可能。业内人士分析，只有在成熟区域的商铺租金回报才能超过银行贷款利率，大部分在售或正处于开发中的商铺租金回报是低于银行利率。
　　有专家分析，相比深圳高价商铺，惠州东莞等地商铺的"价格洼地"显著，在深圳能投资住宅的人都有能力在珠三角投资商铺，在投资高峰时期深圳人对珠三角商铺投资趋之若鹜。深圳世方商业地产总经理张平称，曾一度活跃于珠三角商铺市场上的深圳投资客实际上有三种投资群体，第一种是实力投资客，有很强的资金实力，投资时一般都选择一次性付款；第二种也是资金强大的实力投资客，但为了进行多项投资（可能是住宅、商铺、写字楼等或投资多间商铺）而选择按揭贷款的投资方式；第三种属非实力投资客，投资时选择按揭贷款方式，期待投资商铺能以租抵供。
　　随着银行贷款利率的不断提高，加大了商铺投资的资金压力，而珠三角商铺市场从去年上半年的火热到下半年的低迷，很大程度上是因为按揭贷款投资的这部分深圳人撤离了投资市场。张平表示："银行加息对深圳投资客打击最大的是第三种投资群体，加息后月供可能超过了商铺的月租金回报，这部分人投资的商铺若不能达到以租抵供，每月就要补贴银行贷款，投资风险和压力增加。"
　　而据深圳、惠州的一些项目统计，选择按揭贷款的投资客占到了市场投资的６０％－８０％的份额。按揭贷款的非实力投资客的撤离，正是惠州商铺市场的深圳投资客比例从高峰期的３０％多下降到目前的１０％左右的根本原因。
　　价格稳定，租售比验明市场正常"体温"
　　不少投资者认为，目前珠三角商铺价格已被炒到很高的价位，增值空间不大，投资风险很大。而据业内人士分析认为，与近两年珠三角住宅价格飞涨相比，商铺价格其实并未走得太高，价格增长幅度并不是很大。
　　在惠州从事多年商铺代理的周翔称珠三角的商铺价格并不高，他把住宅和商铺作了个比较：２００５年惠州住宅售价仅为１８００元／平方米，现在售价已超过４０００元／平方米，涨幅超过１２５％；而２００５年惠州专业市场商铺售价为１２０００元／平方米，而目前也仅达到１．９万元／平方米，涨幅不到６０％，远低于住宅售价涨幅；从零售型商铺来看，售价基本都是和租金成正比的，如惠州数码街的售价是３．２万元／平方米，按８％的回报率来算，月租金需达到２００元／平方米，而实际上数码街目前的租金已经超过２００元／平方米，所以说零售商铺价格也没有超过正常售价。他认为："惠州商铺价格上涨的幅度是符合市场规律的，炒作的成分很少。"
　　据了解，东莞、惠阳、中山等珠三角其它城市的商铺均价也还处于比较低的水平。如东莞商铺价格一般在２万元／平方米左右，社区商铺均价约１．５万元／平方米，各个大镇每平方米１万元以下的商铺都还有不少，商铺价格的涨幅远低于住宅。专业人士分析，珠三角商铺的价格波动相对住宅而言比较稳定，在整个房地产行情不景气的情况，投资者会更看好商铺投资。
　　欲在珠三角区域投资的张先生说："珠三角还是有投资潜力的，但是整个行业都不景气，一些品牌开发商的项目都在降价，住宅降价，商铺也会受影响。就现在而言，投资商铺比投资住宅要稳，价格不会波动那么大，有实力还是投资商铺要好些。"
　　那在市场环境不佳的大势下，珠三角商铺会不会如住宅那样降价销售呢？惠州光耀集团袁毅总经理表示，商铺跟住宅不一样，不会出现降价销售的情况。义乌二期项目经理朱德飞也表示，商铺降价销售基本上是不可能的。
　　事实上，东莞、惠州本地投资者都认同目前商铺的售价，投资热情依然高涨。如惠州义乌二期、东莞西城商业街等都在逆市中取得良好的销售业绩，投资客户大部分都是本地人。从这点看，深圳投资者认为珠三角商铺售价过高是缺乏必要的依据的。
　　逆市出手，深圳实力投资者不失良机
　　从去年１０月房贷新政实施以来，拐点、降价、楼市寒流、观望等等关于房地产市场低迷的字眼充斥了各大媒体，房地产投资市场的走势成为业界谈论的焦点。而曾一度火爆疯狂的珠三角商铺市场，也出现了市场冷淡、成交率低等现象。周翔分析："国家频频颁布宏观调控政策，对整个房地产行业产生了非常大的影响，深圳、广州等珠三角城市所受影响更加明显，调控使大部分投资者都持着观望的态度，但即使受到房贷新政、银行加息等因素冲击，珠三角商铺依然受到投资客的青睐。有投资眼光的深圳实力投资客仍在继续寻觅好的投资项目，并出手投资，没有所谓的集体进入观望。"拥有多套物业的何先生称："目前自己有一定的投资意向，但对商铺的综合要求比较高，由于是按揭方式付款，银行利率的提高使投资压力增大，出手会更加谨慎。"而何先生前期投资的物业目前都还能靠租金来消抵银行贷款。
　　此外，从义乌二期及惠州、东莞其它项目了解到，逆市中深圳人在珠三角投资商铺还是很"疯狂"，如惠州义乌二期，就有多名深圳人一口气投资３－４间商铺，投资实力可见一斑。而进入２００８年，欲到珠三角投资商铺的深圳人也逐渐活跃起来，据深圳城际族购房会负责人透露，进入三月份后，前来咨询到异地投资的人逐渐增多，每天能接到３０－４０个电话，有意投资商铺的能占到三成。深圳人逆市投资，充分说明了珠三角商铺的投资价值所在。
　　"造成目前珠三角商铺市场低迷的因素是复杂多样的，调控政策、银行加息、项目自身等都是其中的因素。"世方地产张平分析说，"受银行利率提高影响的大部分是按揭贷款这批投资群体，由于资金吃紧他们确实在观望，期待市场回暖或降价，投资会更谨慎。但并没有集体进入观望，实力投资客依然活跃珠三角商铺市场，只要有好的项目，该出手时还是会出手。"
　　资料链接
　　商业地产信贷
　　管理相关法规
　　中国人民银行、中国银监会２００７年９月２７日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于２０％；对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。
　　商业用房首付款不得低于五成，以"商住两用房"名义申请贷款的，首付不得低于４５％，期限不得超过１０年；贷款利率比中国人民银行公布的同期同档次基准利率提高１０％。
　　２００７年房贷基准利率调整情况一览
　　第一次调整：
　　３月１８日，执行３－５年（含５年）房贷利率为６．７５％，５年以上７．１１％
　　第二次调整：
　　５月１９日，执行３－５年（含５年）房贷利率为６．９３％，５年以上７．２％
　　第三次调整：
　　７月２１日，执行３－５年（含５年）房贷利率为７．２％，５年以上７．３８％
　　第四次调整：
　　８月２２日，执行３－５年（含５年）房贷利率为７．３８％，５年以上７．５６％
　　第五次调整：
　　９月１５日，执行３－５年（含５年）房贷利率为７．６５％，５年以上７．８３％
　　第六次调整：
　　１２月２１日，执行３－５年（含５年）房贷利率为７．７４％，５年以上７．８３％
　　（以上为住房贷款利率，商铺贷款利率在同期同档次基准利率上提高１０％。）
　　本版协办单位世方商业地产顾问机构
　　深圳万商会
　　策划缘起
　　２００７年，深圳人"淘金"珠三角经历了冰火两重天。珠三角商铺投资市场下半年出现了整体下滑，其中深圳人所占投资比例下降了近６０％。
　　深圳人所占投资比例为何会下降？他们为何不投资了呢？继续活跃在珠三角商铺投资市场的深圳人又是谁呢？
　　房价居高不下、股市动荡、基金下跌、银行加息、ＣＰＩ走高……今年，深圳人该投资什么？如何为手中的"钱"寻找出路？２００８年，珠三角商铺还值不值得投资？"价格洼地"优势究竟还在不在？商铺的投资价值在哪里？什么样的商铺才值得投资呢？
　　从即日起，我们将连续三期推出"深圳人珠三角商铺投资"系列报道，行业专家、学者、一线资深销售人员、专业投资客等将为广大深圳投资者拨开层层云雾，探索投资现象背后的本质。
　　投资之道
　　从商家角度看商铺投资
　　在房地产投资中，由于投资商铺的回报远大于投资住宅的回报，所以越来越多的投资者加入了投资商铺的大军，都想"趁机捞一把"，但其中却有很多人也因此"跌了一大跤"，明明看到别人买商铺赚了，而自己一买就赔，这究竟是什么原因呢？究竟应该选择什么样的商铺呢？在这里从商铺经营商家的几个关注点来衡量。
　　经营商家的业态组合
　　在现在的零售商业中，越来越讲究业态组合，因为好的业态组合可以以多种方式满足消费人群对同等商品档次的需求，从而提升各业态生意机会。例如，百货业态经常会和品牌专卖店、连锁店等组合，最常见的表现形式就是步行街＋百货。商业步行街具有强大的业态组合力，这也是为什么在很多城市里步行街中有百货，且其商铺租金一直是最高也最坚挺的。如北京王府井大街，上海新天地，深圳东门步行街等。
　　不难发现，好的业态组合可以增大商家的生意机会，为商铺投资回报提供了可行。
　　经营商家的业种搭配
　　所谓业种搭配就是服装、餐饮、数码等不同业种的组合，好的商业项目应该具有合理的业种搭配，一个最明显的例子就是购物中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物等为一体，使消费者一站式购物。还有一个例子就是社区商业中经常出现的超市＋辅营区的组合，可以看出辅营区涵盖了多个业种，以满足社区人口消费。
　　不同的业种之间可以互相提升生意机会，使商铺的租金得到支撑，从而提升商铺的可投资性。
　　经营商家的素质
　　同样的商品、同样的位置，有的生意红火，有的门可罗雀，其中一个很大的原因就是商户素质。这里讲的商户素质是指商户的经营能力，主要表现在有无经验、有无实力、有无市场洞察力等，商业项目中和商户素质关系较大的主要是专业市场，因为专业市场中商户较多，且品牌量较少，同类商品进行扎堆经营，商户素质就显得至关重要。有的商户可以拿到比其他商家都便宜的货，具有价格竞争优势；有的商户可以根据市场形势随时调整商品样式等。
　　所以，投资专业市场类的商铺一定要弄清商户来源及素质，只有良好的商户结构才能减少投资风险。
　　经营商家的品牌
　　在众多零售消费中，品牌效应已成为一种不可忽视的力量，好的品牌具有自己忠实的客户群体，从而商业物业的地理位置、建筑形式等对其经营影响相对较小。所以，投资商铺的另一种角度就是投资品牌商家，品牌越具影响力，相对投资风险就会越小。
　　综上所述，投资商铺除了看地段、升值潜力等，仍要看其招商情况，以及其所招商家的经营能力。从多个角度分析商铺的可投资性，才能最大限度的减少投资风险。

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